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國家稅務總局廣東省稅務局關于征求《廣東省“三舊"改造稅收指引(征求意見稿)》(附指導意見)

發布日期:2019-11-14  生效日期:2019-11-14

閱讀量:137 次

粵稅函〔2019〕889 號

廣東省財政廳、廣東省自然資源廳:

"三舊"改造是我省推進節約集約用地示范省建設,全面推進土地供給側結構性改革,深入實施粵港澳大灣區建設的重大戰略部署。按照《廣東省人民政府關于深化改革加快推動"三舊"改造促進高質量發展的指導意見》 (粵府(2019) 71 號)要求,在前期與貴單位認真調查研究基礎上,我局草擬了《廣東省"三舊"改造稅收指引(征求意見稿) 》,現發給你們征求意見,請于11 月20 日前回復修改意見,無意見的也請一并回復。

聯系人:省稅務局財產和行為稅處田亮昌020-87576697

傳真號碼: 020- 38358253

附件: (廣東省"三舊"改造稅收指引(征求意見稿) )

國家稅務總局廣東省稅務局

2019.11.14

廣東省"三舊"改造稅收指引(征求意見稿)

國家稅務總局廣東省稅務局

廣東省自然資源廳

廣東省財政廳

2019 年11 月

目錄

第一大類:政府主導模式......…1

1 收儲模式........ ...1

1.1情況描述........... 1

1.2 典型案例...........1

1.3稅務事項處理意見...................2

2 統租模式.............................8

2.1 情況描述...……..…………...... .8

2.2 典型案例………....8

2.3稅務事項處理意見……..... .....… 9

3 綜合整治模式...............10

3.1 情況描述……..........… 10

3.2 典型案例…….......… ..........10

3.3 稅務事項處理意見.....…….............11

4 合作改造模式.......….. ...…...........12

4.1 情況描述.....…........…… ...........12

4.2 典型案例..........….......…....… .........12

4 .3稅務事項處理意見..…….........……....13

第二大類:市場方主導模式……………....…....20

5 農村集體自行改造.............. ..............20

5.1 情況描述........... .……..….. ..….......…..20

5 . 2 典型案例…...................… ... ... .... ... 20

5.3 稅務事項處理意見...... ...............……...20

6 村企合作改造..........… ... ........ …… .........22

6.1 模式之一:土地整理后出讓….............22

6. 1.1情況描述..........….....….................….22

6. 1.2 典型案例..........………….....……… .....22

6. 1.3稅務事項處理意見..........…..…...…....23

6.2 模式之二:土地整理后租賃經營………. 26

6.2.1 情況描述........ ...... .... .. .... ...….26

6.2.2 典型案例... ....... .... ...... .... .......27

6.2 .3稅務事項處理意見. ……........ ..…......................27

6.3 模式之三:土地整理后以復建地塊集中安置……….....30

6.3.1 情況描述....... .... ....…...... .…......... .30

6.3.2 典型案例. ..... .......... ................ .....30

6.3 .3稅務事項處理意見…………...........30

6 .4模式之四:土地整理后回購物業...... ...... ......35

6 .4.1 典型案例……………………………….......…....35

6.4.2 稅務事項處理意見.....……………. ...........35

6.5 模式之五:土地整理后合作經營…... ....….........39

6.5.1 情況描述............. ............……...............39

6.5.2 典型案例...........…………….. .. .............39

6.5 .3稅務事項處理意見…….......….… .........39

7 企業自改模式.......……..….. ..................43

7.1 情況描述.........................………..........43

7.2 典型案例..........…..................... .............43

7.3 稅務事項處理意見.....…………… ...............44

8 企業收購改造模式....... . .........………. .......45

8.1 情況描述.......... .. ….......... . ....…45

8.2 典型案例...............….......…...….......46

8 .3稅務事項處理意見.....…………… ...46

9 單一主體歸宗改造模式....... . ..............48

9.1 情況描述.............................……........48

9.2 典型案例...................…..……........48

9.3 稅務事項處理意見..........................49

10 土地置換改造模式..........…......… 54

10.1 情況描述......….......……… ......54

10.2 典型案例.....…..............……..… ...54

10 .3稅務事項處理意見......................54

根據我省現行"三舊"改造模式發展情況,國家稅務總局廣東省稅務局、廣東省自然資源廳、廣東省財政廳對《廣東省"三舊"改造稅收指引》 (粵地稅發( 2017)68 號印發)進行修訂,形成《廣東省"三舊"改造稅收指引(2019 年修訂版) 》。

本指引共覆蓋我省現行的兩大類共十種"三舊"改造模式。其中,第一大類政府主導模式分為2 收儲、統租、綜合整治、合作改造四種模式;第二大類市場方主導模式分為:農村集體自行改造、村企合作、企業自改、企業收購改造、單一

主體歸宗改造、土地置換改造六種模式。

本指引基于每種模式的典型案例,梳理"三舊"改造過程中涉及的增值稅、土地增值稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅和個人所得稅等稅種相關稅務處理事項,用于指導"三舊"改造項目的涉稅管理。本指引未盡事宜按照稅收法律、法規及相關規定執行。今后國家和省有新規定的按新規定執行。

第一大類 政府主導模式

1 收儲模式

1. 1 情況描述

收儲模式是指政府征收(含征收農村集體土地及收回國有土地使用權等情況,下同)、收購儲備土地并完成拆遷平整后出讓,由受讓人開發建設的情形。

1.2 典型案例

A 市某舊廠房拆除重建改造項目,原廠房用地由政府收回后以公開出讓方式引入投資者進行改造。具體為:

一、政府依照國土空間規劃,按照法定程序,收回原廠房用地,并向原廠房權屬人(被征收方)支付補償(貨幣、土地置換、房產置換等多種補償方式)。

二、經政府委托的施工企業對該土地進行建筑物拆除、土地平整等整理工作后,政府通過公開方式出讓土地。

三、某商業地產公司(受讓方〉竟得土地后,向政府支付土地出讓價款,并將該項目打造成為大型城市商業綜合體。

1.3 稅務事項處理意見

1.3.1 征收方式收儲

該典型案例稅務事項涉及四個納稅人,分別是被征收方、征地拆遷方、土地受讓方和工程施工方。涉及主要稅種包括增值稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、個人所得稅。其中在土地征收環節,增值稅、土地增值稅、契稅和個人所得稅可享受相關稅收優惠政策。

1.3. 1. 1 被征收方〈原權屬人〉

被征收方的廠房用地被政府征收(收回),并取得貨幣或實物補償。

一、增值稅

根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅(2016) 36 號〉附件3 ((營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第(三十七)款規定,土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅。

被征收方的士地被政府征收(收回),屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者,取得貨幣或其他經濟利益,按規定可免征增值稅。

被征收方的土地被政府征收(收回)時,如地上附著物(包括不動產) 一并被征收并取得經濟利益,應根據現行規定按對應稅目繳納增值稅。

二、土地增值稅

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規定、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 (財法字(1995) 6 號)第十二條規定,對被征收單位或個人因國家建設的需要而被政府批準征用、收回房地產的,免征其土地增值稅。

三、契稅

(一)根據《廣東省契稅實施辦法》(廣東省人民政府令第41 號)第八條第(四)項及《關予解釋(廣東省契稅實施辦法)第八條第四項的批復》) (粵府函(2007 ) 127 號)規定,被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后,異地或原地重新承受土地、房屋權屬,其成交價格或補償面積沒有超出規定補償標準的,免征契稅;超出的部分應按規定繳納契稅。

(二)根據《財政部國家稅務總局關于企業以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》) (財稅(2012) 82 號)第三條規定,市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規定征收居民房屋,居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋,并且購房成交價格不超過貨幣補償的,對新購房屋免征契稅:購房成交價格超過貨幣補償的,對差價部分按規定征收契稅。

居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換,并且不繳納房屋產權調換差價的,對新換房屋免征契稅:繳納房屋產權調換差價的,對差價部分按規定征收契稅。

四、企業所得稅

(一)符合政策性搬遷規定情形的,根據《國家稅務總局關于發布(企業政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》 (國家稅務總局公告2012 年第40 號)和《國家稅務總局關于企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告》 (國家稅務總局公告2013 年第11 號)規定處理:企業應當就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產稅務處理、搬遷所得等所得稅征收管理事工頁,單獨進行稅務管理和核算。在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出,可以暫不計入當期應納稅所得額,而在完成搬遷(不超過五年)的年度,對搬遷收入和支出進行匯總清算。

(二)不符合政策性搬遷規定情形的,按照《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例的相關規定處理:取得的拆遷補償收入(含貨幣或非貨幣),應計入企業所得稅收入總額,發生與取得收入有關的、合理的支出,可在計算應納稅所得額時扣除。

五、個人所得稅

根據《財政部國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》 (財稅(2005) 45 號)規定,對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款,免征個人所得稅。

1.3.1.2 征地拆遷方(政府〉

政府(含具體征收實施單位)直接征收土地房屋,并向被征收方支付貨幣或實物補償。

一、增值稅

政府(含具體征收實施單位)向被征收方提供非貨幣形式的補償,應按現行規定繳納增值稅。

二、土地增值稅

政府以房產補償被征收方,應按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關規定繳納土地增值稅。

三、企業所得稅

拆遷方如為政府職能部門,不涉及企業所得稅。政府部門以外其他機構因拆遷行為取得收入作為應稅收入繳納企業所得稅,支付的補償在稅前扣除。

1.3.1.3 受讓方

受讓方以出讓方式取得土地使用權。

一、增值稅

受讓方以出讓方式取得土地使用權,向政府部門支付土地價款,按《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》 (國家稅務總局公告2016 年第18 號)的相關規定處理。

二、契稅

(一)根據《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》 (財稅(2004) 134 號)規定,出讓國有土地使用權的,其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。

( 二)根據《國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批復》 (國稅函(2009) 603 號)規定,通過招標、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權的,對承受者應按照土地成交總價款計征契稅,其中的土地前期開發成本不得扣除。

三、城鎮土地使用稅

根據《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅(2006) 186 號)規定,以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅:合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

四、企業所得稅

受讓方可根據《國家稅務總局關于印發(房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法)的通知》 (國稅發(2009) 31 號)規定,取得土地使用權所發生的支出作為土地開發成本支出進行稅務處理。

1.3.1.4 工程施工方

工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等勞務。

一、增值稅

工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服務,應按建筑服務繳納增值稅。

二、企業所得稅

根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例,施工企業從事建筑、安裝、裝配工程業務等各項收入,應計入企業所得稅收入總額,按規定繳納企業所得稅。企業從事上述勞務持續時間超過12 個月的,按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現。

1.3.2 收購方式收儲

以收購方式儲備土地的,原權屬人按轉讓土地使用權(不動產)計算繳納增值稅及附加稅費、企業所得稅(個人所得稅)、土地增值稅和印花稅。其中:

一、增值稅

以收購方式儲備土地的,原權屬人將土地使用權轉讓給收購方,應按轉讓土地使用權繳納增值稅。原權屬人的土地以收購方式收儲時,如地上附著物(包括不動產〉一并被收購并取得經濟利益,應根據現行規定按對應稅目繳納增值稅。

二、土地增值稅

對納入縣(區)級以上"三舊"改造單元規劃且原權屬人能提供"三舊"改造方案批復(或等效文件〉的,根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款及《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》 (財稅(2006) 21 號文)第四條有關規定,免征原權屬人的土地增值稅。

1.4 征收或收購方式收儲后以"限地價、競配建"方式供地

1.4.1 情況描述

"限地價、競配建"是指土地"招拍掛"環節政府限定最高地價,達到限定地價后,開發商競拍安居房的配建面積,安居房包括人才住房、公共租賃住房、特定群體租賃住房等。配建安居房移交方式有以下幾種:

(一)直接移交方式:配建安居房地塊和經營性地塊捆綁供地,土地出讓合同中列明直接將配建安居房地塊國有建設用地使用權(可共用宗地)以出讓方式首次登記到政府指定行政事業單位。不動產登記部門直接將配建安居房首次登記到政府指定的行政事業單位。

(二)無償移交方式:政府指定接收單位與開發企業簽訂《不動產無償轉讓協議》 ,不動產權屬登記首次登記在開發企業名下,再通過轉移登記將權屬辦至在政府指定接收單位名下。

(三)政府回購方式:政府指定回購單位與開發企業按約定價格(不低于成本價)簽訂《商品房買賣合同》 ,不動產權屬登記首次登記在開發企業名下,再通過轉移登記將權屬辦至政府指定回購單位名下。

1.4.2 稅務事項處理意見

1.4.2.1 受讓方

受讓方以出讓方式取得土地使用權。

一、增值稅

(一)受讓方取得土地使用權

受讓方以出讓方式取得土地使用權,向政府部門支付土地價款,按《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》 (國家稅務總局公告2016 年第18 號)的相關規定處理。

根據《財政部、國家稅務總局關于明確金融、房地產開發、教育輔助服務等增值稅政策的通知》 (財稅(2016) 140 號)第七條規定,房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產者項目除外),在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除口納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時,應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。其中,"拆遷補償費用"限于貨幣形式的拆遷補償費用。

(二)受讓方移交配建安居房

1.直接移交方式

不動產登記部門直接將配建安居房首次登記到政府指定的行政事業單位,受讓方屬于為政府無償提供建筑服務,應按照視同銷售的相關規定繳納增值稅。

2. 無償移交方式

受讓方按照合同約定無償移交配建安居房,屬于無償轉讓不動產,應按照視同銷售的相關規定繳納增值稅。如配建安居房用于公益事業或者以社會公眾為對象,不屬于視同銷售。

3. 政府回購方式

受讓方通過轉移登記將配建安居房的權屬辦至政府指定因購單位名下,應按現行規定繳納增值稅。

二、土地增值稅

(一)直接移交方式。其發生的建筑安裝工程成本允許作為取得土地使用權的成本扣除。

(二)無償移交方式。如果出讓合同(公告)或《不動產無償轉讓協議》約定無償移交的,應視同銷售,按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》 (國稅發(2006) 187 號)規定,其收入按下列方法和順序確認: 1. 按本企業在同一地區、同-年度銷售的向類房地產的平均價格確定; 2. 由主管稅務機關參照當地當年、向類房地產的市場價格或評估價值確定。

土地增值稅清算時,如已全額開具商品房銷售發票的,按照發票所載金額確認收入。視同銷售的價款的金額作為取得土地使用權的成本,在計算土地增值稅時予以加計扣除。

(三)政府回購方式。如果出讓合同(公告〉約定按照不低于成本價移交的,據此確定土地增值稅應稅收入。

三、契稅

根據《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》 (財稅( 2004) 134 號〉和《國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批復》 (國稅函( 2009) 603 號)規定,出讓國有土地使用權的,其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。

四、企業所得稅

( 一〉直接移交方式。按照《國家稅務總局關于印發(房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法)的通知》 (國稅發(2009) 31 號)規定,配建安居房的相關支出應單獨核算,作為取得土地使用權的成本,計入開發產品計稅成本。

(二〉無償移交方式。根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法)的通知》 (國稅發(2009) 31 號)規定,對無償移交行為視同銷售,確認收入實現。發生與取得收入有關的合理支出可在計算應納稅所得額時扣除。

(三)政府因購方式。根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》 (國稅發(2009) 31 號〉的規定確認收入。

2 統租模式

2.1 情況描述

統租模式是指政府下屬企事業單位連片租賃農村集體的舊廠房用地并實施改造的情形。

2.2 典型案例

B 市電子城項目由政府主導,政府下屬企業(承租方)連片租賃農村集體經濟組織(土地出租方〕的舊廠房、鋼材堆放場等土地。具體為:該企業(承租方〉以農村集體經濟組織(土地出租方〉的名義辦理項目立項、規劃、報建等建設手續,在承租土地上出資增設建筑物。租賃期內,承租方利用建筑物獨立經營、獲取收益;出租方僅收取土地租金,不參與承租方經營管理、不分取經營收益。土地租賃終止或期滿,承租方向出租方返還租賃土地時,按租賃合同約定將土地和地上建(構)筑物一并無償(或有償)移交給出租方。

2.3 稅務事項處理意見

該典型案例稅務事項涉及兩個納稅人,分別是土地出租方和承租方。涉及主要稅種包括增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅。

2.3.1 土地出租方〈農村集體經濟組織〉

土地出租方出租農村集體建設用地,并取得土地租金。

一、增值稅

根據《財政部國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》 (財稅(2016) 47 號)第三條第( 二)款的規定,納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用,按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。土地出租方(農村集體經濟組織)將土地出租給承租方,應按不動產經營租賃服務繳納增值稅。

二、企業所得稅

根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例規定,出租方出租土地取得的租金收入以及土地租賃終止或期滿取得的增設建筑物等資產,應計入企業所得稅收入總額,依法繳納企業所得稅。

2.3.2 承租方

承租方在承租土地上出資增設建筑物,并將建成的房屋用于出租。

一、增值稅

承租方以土地出租方的名義在承租土地上出資增設建筑物,屬于無償提供建筑服務,應按照視同銷售的相關規定繳納增值稅。土地租賃終止或期滿時,承租方返還租賃土地時一并移交建筑物,不屬于轉讓不動產,無需繳納增值稅。承租方將建成的建筑物用于出租,應按不動產經營租賃征收增值稅。

二、房產稅

根據《財政部國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅(2009) 128 號)規定,承租方無租使用農村集體經濟組織(土地出租方)的房產,應依照房產余值代繳納房產稅。

三、城鎮土地使用稅

根據《財政部稅務總局關于承租集體土地城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅(2017) 29 號)規定,在城鎮土地使用稅征稅范圍內,承租集體所有建設用地的,由直接從集體經濟組織承租土地的單位,即承租方繳納城鎮土地使用稅。

四、企業所得稅

( 一)根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例規定,承租方在租賃期內利用建筑物取得的經營收入,應計入企業所得稅收入總額,發生與取得收入有關的、合理的支出,可在計算應納稅所得額時扣除。

(二)承租方在承租土地上出資增設建筑物應作為長期待攤費用,按照《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例的相關規定在租賃期內攤銷。

3 綜合整治模式

3.1 情況描述

綜合整治是政府投資主導整治改造,不涉及拆除現狀建筑及不動產權屬變動,整治工程內容主要包括完善小區公共配套設施、小區道路、園林綠化等。

3.2 典型案例

C 市某古村歷史文化景區環境綜合整治改造項目由政府投資主導綜合整泊,保留現有建筑主體結構和使用功能,完善配套設施和古建筑修繕,整治工程內容主要包括:雨污分流、三線下地、道路鋪裝、綠化景觀、立面整飾以及古建筑修繕等。

3.3 稅務事項處理意見

該典型案例稅務事項涉及兩個納稅人,分別是不動產原權屬人和工程施工方。涉及主要稅種包括增值稅和企業所得稅。

3.3.1 不動產原權屬人

綜合整治區域范圍內不動產權屬不變,由政府撥款給原權屬人進行改造。

一、增值稅

原權屬人從政府取得撥款并用于綜合整治項目,屬于有償提供增值稅應稅行為,應針對綜合整治中建設配套設施、修建道路、園林綠化等具體行為,根據現行規定按對應稅目繳納增值稅。

二、企業所得稅

原權屬人取得的政府撥款應計入收入總額,如果同時符合《財政部國家稅務總局關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》 (財稅( 2011) 70號)規定的三個條件,可作為不征稅收入,在計算應納稅所得額時減除,但相應的用于改造支出以及形成資產所計提的折舊、攤銷,不得在計算應納稅所得額時扣除。

3.3.2 工程施工方

工程施工方提供建筑物修繕等勞務。

一、增值稅

工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服務,應按建筑服務繳納增值稅

二、企業所得稅

根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例,施工企業從事建筑、安裝、裝配工程業務等各項收入,應計入企業所得稅收入總額,按規定繳納企業所得稅。企業從事上述勞務持續時間超過12 個月的,按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現。

4 合作改造模式

4.1 情況描述

合作改造模式是以政府統一組織實施(即政府為征地拆遷方)為前提,有兩種類型:

第一種類型是政府在拆遷階段通過招標等公開方式引入土地前期整理合作方(下簡稱合作方)承擔具體拆遷工作,該企業單位需要墊付征地拆遷補償款的貨幣補償部分,房屋補償由政府直接補償被征收方。完成拆遷后,政府將擬出讓土地通過招標、拍賣或者掛牌等公開方式確定土地使用權人,在土地使用權人支付地價款后,政府再向合作方支付拆遷費用與合理利潤。

第二種類型是政府通過招標等公開方式征選合作方,既承擔土地前期整理的具體拆遷工作,又是土地使用權人。該合作方承擔具體拆遷工作,墊付征地拆遷補償款(含貨幣與非貨幣補償) ,完成拆遷后,政府直接將擬出讓土地使用權供應給該合作方,所支付拆遷費用與合理利潤抵減其應向政府繳交的地價款。

4.2 典型案例

D 市某片區改造項目按照"政府主導、統一規劃、整體更新"的原則,采用第一種類型改造。具體為:

一、在拆遷階段,政府通過招標確定乙企業承擔具體拆遷工作,由其墊資支付給被征收方的拆遷貨幣補償與建筑物拆除、土地平整等費用,由政府成立的舊城改造指揮部以房屋直接補償被征收方。

二、政府以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土地,甲集團公司(受讓方)竟得土地使用權,按出讓合同規定支付土地出讓價款。

三、政府從土地出讓收入中支付乙企業的征地拆遷成本(拆遷費用加上合理利潤)。

四、政府按照出讓合同約定將土地交付甲集團公司(受讓方)使用。

4.3 稅務事項處理意見

該典型案例稅務事項涉及四個納稅人,分別是被征收方、征地拆遷方(政府)、土地受讓方和工程施工方(合作方)。涉及主要稅種包括增值稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、個人所得稅。其中在土地征收環節,增值稅、土地增值稅、契稅和個人所得稅可享受相關稅收優惠政策。

4.3.1 第一種類型

4.3.1.1 被征收方

被征收方的土地被政府征收,并取得貨幣或實物補償。

一、增值稅

根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅(2016) 36 號)附件3 <<營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第(三十七)款規定,土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅。

被征收方的土地被政府征收(收回),屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者,取得貨幣或其他經濟利益,按規定可免征增值稅。

被征收方的土地被政府征收(收回)時,如地上附著物(包括不動產)一并被征收并取得經濟利益,應根據現行規定按對應稅目繳納增值稅。

二、土地增值稅

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規定、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 (財法字(1995) 6 號)第十一條規定,對被征收單位或個人因國家建設的需要而被政府批準征用、收回房地產的,免征其土地增值稅。

三、契稅

(一)根據《廣東省契稅實施辦法》 (廣東省人民政府令第41 號)第八條第(四)項及《關于解釋(廣東省契稅實施辦法)第八條第四項的批復》 (粵府函(2007) 127 號)規定,被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后,異地或原地重新承受土地、房屋權屬,其成交價格或補償面積沒有超出規定補償標準的,免征契稅:超出的部分應按規定繳納契稅。

(二)根據《財政部國家稅務總局關于企業以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》 (財稅(2012) 82 號)第三條規定,市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規定征收居民房屋,居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋,并且購房成交價格不超過貨幣補償的,對新購房屋免征契稅:購房成交價格超過貨幣補償的,對差價部分按規定征收契稅。

居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換,并且不繳納房屋產權調換差價的,對新換房屋免征契稅:繳納房屋產權調換差價的,對差價部分按規定征收契稅。

四、企業所得稅

(一)符合政策性搬遷規定情形的,根據《國家稅務總局關于發布(企業政策性搬遷所得稅管理辦法)的公告》 (國家稅務總局公告2012 年第40 號)和《國家稅務總局關于企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告》 (國家稅務總局公告2013 年第11 號)規定處理:企業應當就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產稅務處理、搬遷所得等所得稅征收管理事工頁,單獨進行稅務管理和核算。在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出,可以暫不計入當期應納稅所得額,而在完成搬遷(不超過五年)的年度,對搬遷收入和支出進行匯總清算。

(二)不符合政策性搬遷規定情形的,按照《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例的相關規定處理:取得的拆遷補償收入(含貨幣或非貨幣),應計入企業所得稅收入總額,發生與取得收入有關的、合理的支出,可在計算應納稅所得額時扣除。

五、個人所得稅

根據《財政部國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》 (財稅(2005) 45 號)規定,對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款,免征個人所得稅。

4.3.1.2 征地拆遷方〈政府〉

政府(含具體征收實施單位)直接征收土地房屋,并向被征收方支付實物補償。

一、增值稅

政府(含具體征收實施單位)向被征收方提供非貨幣形式的補償,應按現行規定繳納增值稅。

二、土地增值稅

政府以房產補償被征收方,應按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關規定繳納土地增值稅。

三、企業所得稅

拆遷方如為政府職能部門,不涉及企業所得稅。政府部門以外其他機構因拆遷行為取得收入作為應稅收入繳納企業所得稅,支付的補償在稅前扣除。

4.3.1.3 土地受讓方〈甲集團公司〉

土地受讓方(甲集團公司)以出讓方式取得土地使用權。

一、增值稅

受讓方以出讓方式取得土地使用權,向政府部門支付土地價款,按《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》 (國家稅務總局公告2016 年第18 號)的相關規定處理。

二、契稅

(一)根據《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》 (財稅(2004) 134 號)規定,出讓國有土地使用權的,其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。

(二)根據《國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批復》(國稅函(2009) 603 號)規定,通過招標、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權的,對承受者應按照土地成交總價款計征契稅,其中的土地前期開發成本不得扣除。

二、城鎮土地使用稅

根據《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅(2006) 186 號)規定,以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅:合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

四、企業所得稅

根據《國家稅務總局關于印發(房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法)的通知》 (國稅發(2009) 31 號)的規定,取得土地使用權所發生的支出作為土地開發成本進行稅務處理。

4.3.1.4 工程施工方(乙企業〉

工程施工方(乙企業)承擔具體拆遷中的建筑物拆除、土地平整等勞務。

一、增值稅

工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服務,應按建筑服務繳納增值稅。

二、企業所得稅

根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例,施工企業從事建筑、安裝、裝配工程業務等各項收入,應計入企業所得稅收入總額,按規定繳納企業所得稅。企業從事上述勞務持續時間超過12 個月的,按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現。

4.3.2 第二種類型

與第一種類型的主要差異在于,在征地拆遷工作中,貨幣或實物補償均由受讓方支付給被征收方:土地受讓方與工程施工方為同一企業(即合作方)。

4.3.2.1 被征收方

被征收方的土地被政府征收,并取得貨幣或實物補償。

一、增值稅

根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅(2016) 36 號)附件3 <<營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第(三十七)款規定,土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅。被征收方的土地被政府征收(收回),屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者,取得貨幣或其他經濟利益,按規定可免征增值稅。

被征收方的土地被政府征收(收回)時,如地上附著物(包括不動產)一并被征收并取得經濟利益,應根據現行規定按對應稅目繳納增值稅。

二、土地增值稅

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規定、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 (財法字(1995) 6 號)第十一條規定,對被征收單位或個人因國家建設的需要而被政府批準征用、收回房地產的,免征其土地增值稅。

三、契稅

( 一)根據《廣東省契稅實施辦法》 (廣東省人民政府令第41 號)第八條第(四)項及《關于解釋(廣東省契稅實施辦法)第八條第四項的批復》 (粵府函(2007) 127 號)規定,被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后,異地或原地重新承受土地、房屋權屬,其成交價格或補償面積沒有超出規定補償標準的,免征契稅;超出的部分應按規定繳納契稅。

( 二)根據《財政部國家稅務總局關于企業以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》 (財稅(2012) 82 號)第三條規定,市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規定征收居民房屋,居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋,并且購房成交價格不超過貨幣補償的,對新購房屋免征契稅;購房成交價格超過貨幣補償的,對差價部分按規定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換,并且不繳納房屋產權調換差價的,對新換房屋免征契稅:繳納房屋產權調換差價的,對差價部分按規定征收契稅。

四、企業所得稅

(一)符合政策性搬遷規定情形的,根據《國家稅務總局關于發布(企業政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》 (國家稅務總局公告2012 年第40 號)和《國家稅務總局關于企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告》 (國家稅務總局公告2013 年第11 號)規定處理:企業應當就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產稅務處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項,單獨進行稅務管理和核算。在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出,可以暫不計入當期應納稅所得額,而在完成搬遷(不超過五年)的年度,對搬遷收入和支出進行匯總清算。

(二)不符合政策性搬遷規定情形的,按照《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例的相關規定處理:取得的拆遷補償收入(含貨幣或非貨幣),應計入企業所得稅收入總額,發生與取得收入有關的、合理的支出,可在計算應納稅所得額時扣除。

五、個人所得稅

根據《財政部國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》 (財稅(2005) 45 號)規定,對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款,免征個人所得稅。

4.3.2.2 土地受讓方與工程施工方〈合作方〉

合作方以出讓方式取得土地使用權,向被征收方支付貨幣或實物補償,并承擔具體拆遷中的建筑物拆除、土地平整等勞務。

一、增值稅

合作方以出讓方式取得土地使用權,向政府部門支付土地價款,按《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》 (國家稅務總局公告2016 年第18 號)的相關規定處理。

根據《財政部、國家稅務總局關于明確金融、房地產開發、教育輔助服務等增值稅政策的通知》 (財稅[2016]140 號)第七條規定,房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時,應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。其中,"拆遷補償費用"限于貨幣形式的拆遷補償費用。

合作方向被征收方提供非貨幣形式的補償,應按現行規定繳納增值稅。

合作方提供建筑物拆除、土地平整等服務,應按建筑服務繳納增值稅。

二、土地增值稅

(一)合作方負責拆遷安置,根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》 (國稅函(2010) 220 號)的規定,用建造的本項目房地產安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》 (國稅發(2006) 187 號)第三條第(一)款規定確認收入,同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。支付給回遷戶的補差價款,計入拆遷補償費:回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款,應抵減本項目拆遷補償費。采取異地安置,異地安置的房屋屬于自行開發建造的,房屋價值按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(2006) 187 號)第三條第(一)款的規定計算,計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的,以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。貨幣安置拆遷的,憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

(二)發生的房屋拆除、土地平整費用,凡能提供合法有效憑證的予以扣除。

三、契稅

根據《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》 (財稅(2004) 134 號)有關規定,合作方以出讓方式取得土地使用權,其支付的拆遷補償費用應計入契稅計稅依據。

四、城鎮土地使用稅

根據《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知識財稅(2006) 186 號)規定,以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅:合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

五、企業所得稅

(一)根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例,合作方從事建筑拆除、土地平整工程業務等各項收入,應計入企業所得稅收入總額,按規定繳納企業所得稅。企業從事上述勞務持續時間超過12 個月的,按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現。

(二)根據《國家稅務總局關于印發(房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法)的通知》(國稅發(2009) 31 號)的規定,取得土地使用權所發生的支出作為土地開發成本進行稅務處理。

第二大類 市場方主導模式

5 農村集體自行改造

5.1 情況描述

在符合國土空間規劃的前提下,農村集體經濟組織將其所屬的國有建設用地,或將集體建設用地轉為國有建設用地后,通過招標方式引入土地前期整理合作方、或者自行組織完成改造范圍內改造意愿征詢、土地房產調查、搬遷補償、土地平整等土地前期整理事項,在達到土地出讓條件后由政府以協議出讓方式將土地使用權出讓給該農村集體經濟組織成立的全(獨〉資公司。

5.2 典型案例

F 市甲經濟聯合社所有的舊廠房用地,己辦理集體土地使用證,證載土地使用權人為甲經濟聯合社,土地用途為工業用地。向自然資源部門申請將該宗用地轉為國有建設用地,當地自然資源部門組織報批材料按程序上報,并獲批準轉為國有后,由當地市、縣人民政府協議出讓給甲經濟聯合社全資成立的乙房地產開發有限公司,由其用于項目開發建設。

5.3 稅務事項處理意見

該典型案例稅務事項涉及兩個納稅人,即農村集體經濟組織和土地受讓方。涉及主要稅種包括增值稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅和企業所得稅。其中增值稅有稅收優惠政策。

5.3.1 農村集體經濟組織

一、增值稅

根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅(2016) 36 號)附件3 ((營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第(三十七〕款規定,土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅。

農村集體經濟組織申請將集體土地轉為國有建設用地,交由政府出讓后取得貨幣或其他經濟利益,屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者并取得經濟利益,按規定可免征增值稅。

農村集體經濟組織的土地交由政府出讓時,如地上附著物(包括不動產)并交給政府并取得經濟利益,應根據現行規定按對應稅目繳納增值稅。

二、土地增值稅

農村集體經濟組織辦理征轉國有用地手續,未發生轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物行為,不屬于土地增值稅征收范圍。

5.3.2 受讓方

受讓方以協議出讓方式取得土地使用權。

二、增值稅

受讓方以協議出讓方式取得土地使用權,向政府部門支付土地價款,按《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》 (國家稅務總局公告2016 年第18 號)的相關規定處理。

二、契稅

根據《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》 (財稅(2004 ) 134 號)規定,出讓國有土地使用權的,其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。

三、城鎮土地使用稅

根據《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅(2006) 186 號〉規定,以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅:合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

四、企業所得稅

根據《國家稅務總局關于印發(房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法)的通知》 (國稅發(2009) 31 號)的規定,取得土地使用權所發生的支出作為土地開發成本進行稅務處理。

6 村企合作改造

6.1 模式之一 土地整理后出讓

6. 1. 1 情況描述

在符合國土空間規劃的前提下,農村集體經濟組織將其所屬的國有建設用地,或將集體建設用地轉為國有建設用地后,通過招標方式引入土地前期整理合作方,由合作方先行墊資完成改造范圍內改造意愿征詢、土地房產調查、搬遷補償、土地平整等土地前期整理事工頁,在達到土地出讓條件后交由政府以招標、拍賣或掛牌或協議方式出讓土地,農村集體經濟組織取得出讓分成或返還物業,合作方按土地整理協議取得相應收益。

6.1.2 典型案例

E市某農村集體經濟組織通過農村集體資產交易平臺確定擬改造地塊(農村集體土地〉的土地前期整理合作方(下簡稱合作方),并與之簽訂土地整理協議。具體為:

一、農村集體經濟組織收回原用地者的承租土地使用權。該項工作由合作方具體實施,以貨幣支付土地前期整理費用,包括改造范圍內集體土地使用方提前解除租賃合同的違約費用及其地上建筑物補償的拆遷補償費用、搬遷費用以及聘請工程施工方完成場地圍蔽、建筑物拆除、平整土地等費用,其中拆遷補償不涉及非貨幣性補償。

二、完成地上房屋拆遷和土地平整后,該農村集體經濟組織向當地自然資源部門申請辦理集體建設用地轉為國有建設用地手續,當地自然資源部門組織報批材料按程序上報,并獲轉為國有土地后,由當地市、縣人民政府以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土地,并在土地出讓合同(公告〉中明確由士地受讓方將部分建成物業無償移交農村集體經濟組織。

三、甲房地產企業(土地受讓方)向政府支付地價款。農村集體經濟組織從政府取得出讓收益分成作為補償,合作方按土地整理協議取得相應收益(包括拆遷費用與合理利潤)。

四、甲房地產企業(土地受讓方〉按國土空間規劃實施后,按照土地出讓合同的約定,將約定物業無償移交農村集體經濟組織。為了符合轉移登記辦理流程,土地受讓方與農村集體經濟組織簽訂《商品房買賣合同》 ,但農村集體經濟組織實際不向土地受讓方支付相關款項。

6. 1.3 稅務事項處理意見

該典型案例稅務事項涉及四個納稅人,分別是集體土地使用方、農村集體經濟組織、合作方和土地受讓方。涉及主要稅種包括增值稅、土地增值稅、契稅和企業所得稅。其中在土地整理實施環節,增值稅和契稅有稅收優惠政策。

6.1.3.1 集體土地使用方

一、增值稅

集體土地使用方因農村集體經濟組織提前解除租賃合同而收到違約費用、拆遷補償費用、搬遷費用等經濟利益,未提供增值稅應稅行為,無需繳納增值稅。

二、企業所得稅

(一)符合政策性搬遷規定情形的,根據《國家稅務總局關于發布(企業政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》 (國家稅務總局公告2012 年第40 號)和《國家稅務總局關于企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告》 (國家稅務總局公告2013 年第11 號)規定處理:企業應當就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產稅務處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項,單獨進行稅務管理和核算。在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出,可以暫不計入當期應納稅所得額,而在完成搬遷(不超過五年)的年度,對搬遷收入和支出進行匯總清算。

(二)不符合政策性搬遷規定情形的,按照《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例的相關規定處理:取得的拆遷補償收入(含貨幣或非貨幣),應計入企業所得稅收入總額,發生與取得收入有關的、合理的支出,可在計算應納稅所得額時扣除。

6.1.3.2 農村集體經濟組織

農村集體經濟組織向國土主管部門申請辦理集體建設用地轉為國有建設用地手續,取得土地出讓收益分成,并按土地出讓合同的約定無償從甲房地產企業(土地受讓方)處取得部分建成物業。

一、增值稅

根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅(2016) 36 號)附件3 ((營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第(三十七)款規定,土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅。

農村集體經濟組織申請將集體土地轉為國有建設用地,交由政府出讓后取得貨幣或其他經濟利益,屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者并取得經濟利益,按規定可免征增值稅。

農村集體經濟組織的土地交由政府出讓時,如地上附著物(包括不動產) 一并交給政府并取得經濟利益,應根據現行規定按對應稅目繳納增值稅。

二、契稅

根據《廣東省契稅實施辦法》 (廣東省人民政府令第41 號)第八條第(四)項及《關于解釋(廣東省契稅實施辦法)第八條第四項的批復》 (粵府函(2007)127 號)規定,被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后,異地或原地重新承受土地、房屋權屬,其成交價格或補償面積沒有超出規定補償標準的,免征契稅:超出的部分應按規定繳納契稅。

二、企業所得稅

取得土地出讓收益分成,應按照《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例的相關規定確認收入,計入當期企業所得稅收入總額。

6.1.3.3 合作方

合作方向集體土地使用方支付土地前期整理費用,聘請工程施工方完成場地圍蔽、建筑物拆除、平整土地等費用,并取得相應收益。

一、增值稅

土地前期整理合作方提供建筑物拆除、土地平整等服務,應按建筑服務繳納增值稅

二、企業所得稅

根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例,合作方完成場地圍蔽、建筑物拆除、平整土地等工程取得的各項收入,應計入企業所得稅收入總額,按規定繳納企業所得稅。企業從事上述勞務持續時間超過12 個月的,按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現。

6.1.3.4 土地受讓方

一、增值稅

受讓方取得土地使用權并向政府部門支付土地價款,按《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》 (國家稅務總局公告2016 年第18 號)的相關規定處理。

根據《財政部、國家稅務總局關于明確金融、房地產開發、教育輔助服務等增值稅政策的通知》 (財稅(2016) 140 號)第七條規定,房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時,應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。其中,"拆遷補償費用"限于貨幣形式的拆遷補償費用。

受讓方將約定物業無償移交農村集體經濟組織,屬于無償轉讓不動產,應按照視同銷售的相關規定繳納增值稅。

二、土地增值稅

土地受讓方無償移交約定物業應視為安置用房,根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》 (國稅函(2010) 220 號)的規定,用建造的本項目房地產安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》 (國稅發(2006) 187 號)第三條第( 一)款規定確認收入。土地增值稅清算時,如己全額開具商品房銷售發票的,按照發票所載金額確認收入。同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。

三、契稅

根據《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》 (財稅(2004) 134 號)規定,以競價方式出讓的,其契稅計稅價格, 一般應確定為競價的成交價格,土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。

根據《國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批復》(國稅函(2009) 603 號)規定,通過招標、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權的,對承受者應按照土地成交總價款計征契稅,其中的土地前期開發成本不得扣除。

四、企業所得稅

(一)根據《國家稅務總局關于印發(房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法)的通知》 (國稅發(2019) 31 號)的規定,取得土地使用權所發生的支出作為土地開發成本進行稅務處理。

(二)根據《國家稅務總局關于印發(房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法)的通知》 (國稅發(2009) 31 號)的規定,對無償移交行為視同銷售,確認收入實現。發生與取得收入有關的合理支出可在計算應納稅所得額時扣除。

6.2 模式之二E 土地整理后租賃經營

6.2.1 情況描述

在符合國士空間規劃的前提下,農村集體經濟組織將其所屬的國有建設用地,或將集體建設用地轉為國有建設用地后,通過招標方式引入土地前期整理合作方(下簡稱合作方),由合作方先行墊資完成改造范圍內改造意愿征詢、土地房產調查、搬遷補償、土地平整等士地前期整理事工頁,在達到土地再開發條件后,合作方以租賃形式從農村集體經濟組織處取得該國有建設用地改造后地塊經營權,并由其按國土空間規劃和約定經營開發,合作方獲得全部經營收益,在租賃期滿后,合作方無償(或有償〉將改造后地塊及其地上建(構)筑物交回農村集體經濟組織。

6.2.2 典型案例

C 村集體經濟組織將集體工業土地申請轉為國有建設用地,通過集體資產交易平臺引入合作方,雙方約定由合作方進行土地整理(含原土地使用方租約解除及房屋搬遷補償等)后,合作方租用土地20 年,逐年支付租金,以村集體名義按規劃確定的工業用途開發建設廠房,由合作方自用或出租。在租賃期滿后,合作方無償(或有償)將整理地塊及其地上建(構〉筑物交回農村集體經濟組織。

6.2.3 稅務事項處理意見

該典型案例稅務事項涉及三個納稅人,分別是集體土地使用方、農村集體經濟組織、合作方。涉及主要稅種包括增值稅、契稅和企業所得稅。

6.2.3.1 集體土地使用方

合作方向集體土地使用方支付提前解除租賃合同的違約費用以及地上建筑物補償與搬遷費用(貨幣補償)。

一、增值稅

集體土地使用方因農村集體經濟組織提前解除租賃合同而收到違約費用、拆遷補償費用、搬遷費用等經濟利益,未提供增值稅應稅行為,無需繳納增值稅。

二、企業所得稅

( 一〉符合政策性搬遷規定情形的,根據《國家稅務總局關于發布(企業政策性搬遷所得稅管理辦法)的公告》 (國家稅務總局公告2012 年第40 號〉和《國家稅務總局關于企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告》 (國家稅務總局公告2013 年第11 號)規定處理:企業應當就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產稅務處理、搬遷所得等所得稅征收管理事工頁,單獨進行稅務管理和核算。在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出,可以暫不計入當期應納稅所得額,而在完成搬遷(不超過五年〉的年度,對搬遷收入和支出進行匯總清算。

(二)不符合政策性搬遷規定情形的,按照《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例的相關規定處理:取得的拆遷補償收入(含貨幣或非貨幣),應計入企業所得稅收入總額,發生與取得收入有關的、合理的支出,可在計算應納稅所得額時扣除。

6.2.3.2 農村集體經濟組織

農村集體經濟組織向自然資源部門申請辦理集體建設用地轉為國有建設用地手續后,取得土地租金,并土地租賃期滿后無償取得整理地塊地上建筑物。

一、增值稅

根據《財政部國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》 (財稅(2016) 47 號)第三條第(二)款的規定,納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用,按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。農村集體經濟組織將土地出租給合作企業,應按不動產經營租賃服務繳納增值稅。

二、城鎮土地使用稅

根據《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅(2006) 186 號)規定,以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅:合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

三、契稅

土地征轉過程中如涉及土地出讓金的補轍,根據《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》 (財稅(2004) 134 號〉受讓方以出讓方式取得土地使用權,其補繳土地出讓金應計入契稅計稅依據。

四、企業所得稅

根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例規定,出租方出租土地取得的租金收入以及土地租賃終止或期滿取得的增設建筑物等資產,應計入企業所得稅收入總額,依法繳納企業所得稅。

6.2.3.3 合作方

合作方支付提前解除租賃合同的違約費用與地上建筑物補償等拆遷補償費,以及聘請工程施工方完成場地圍蔽、建筑物拆除、平整土地等費用,并逐年支付土地租金,以村集體名義按規劃工業用途開發建設廠房,支付相關工程款項。

一、增值稅

合作方以農村集體經濟組織的名義在承租土地上出資增設建筑物,屬于無償提供建筑服務,應按照視同銷售的相關規定繳納增值稅。士地租賃終止或期滿時,合作方返還租賃土地時一并移交建筑物,不屬于轉讓不動產,無需繳納增值稅。

合作方將建成的建筑物用于出租,應按不動產經營租賃征收增值稅。

二、房產稅

根據《財政部國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅(2009) 128 號)規定,合作方無租使用農村集體經濟組織(士地出租方)的房產,應依照房產余值代繳納房產稅。

三、企業所得稅

(一)根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例,土地前期整理合作方完成場地圍蔽、建筑物拆除、平整土地等工程取得的各項收入,應計入企業所得稅收入總額,按規定繳納企業所得稅。企業從事上述勞務持續時間超過12 個月的,按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現。

(二)根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例規定,承租方在租賃期內利用建筑物取得的經營收入,應計入企業所得稅收入總額,發生與取得收入有關的、合理的支出,可在計算應納稅所得額時扣除。

(三)合作方在承租土地上出資增設建筑物應作為長期待攤費用,按照《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例的相關規定在租賃期內攤銷。

6.3 模式之三:土地整理后以復建地塊集中安置

6.3.1 情況描述

村集體經濟組織將集體土地申請轉為國有土地,分為融資地塊與復建地塊,并與開發企業合作實施改造。

6.3.2 典型案例

一、G 村集體經濟組織成員表決同意項目實施方案后,按程序報送有權機關審批后,該農村集體經濟組織通過公開交易方式選擇開發企業參與改造。

二、在完成房屋拆遷補償安置后,農村集體經濟組織向當地自然資源部門申請辦理集體建設用地轉為國有建設用地手續,當地自然資源部門組織報批材料按程序上報,經批準轉為國有后,復建地塊采取劃撥方式供應給G 村集體經濟組織,融資地塊由政府協議出讓給開發企業。

三、開發企業按要求繳納土地出讓金后對融資地塊實施改造,并承擔復建地塊物業建造及河涌整治、打通消防通道等工程成本。復建地塊土地使用權與地上物業權屬始終在G 村集體經濟組織名下,未發生權屬轉移,開發企業與G 村集體經濟組織也未簽訂復建地塊與地上物業無償轉讓合同(協議)。

四、村集體經濟組織是業主單位,復建地塊的土地征用及拆遷補償費,復建物業的設計、建造、安裝、裝修裝飾和竣工驗收工作由開發企業委托施工企業負責,相關費用支出也由開發企業實際負擔。設計、施工企業向開發企業開具發票。

6.3.3 稅務事項處理意見

該典型案例稅務事項涉及三個納稅人,分別是被征收方、土地受讓方(開發企業)和工程施工方。涉及主要稅種包括增值稅、契稅、企業所得稅、城鎮土地使用稅和個人所得稅。其中增值稅、個人所得稅有稅收優惠政策。

6.3.3.1 被征收方〈農村集體經濟組織和村民〉

一、增值稅

根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅(2016) 36 號)附件3 <<營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第(三十七)款規定,土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅。

農村集體經濟組織申請將集體土地轉為國有建設用地,交由政府出讓后取得貨幣或其他經濟利益,屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者并取得經濟利益,按規定可免征增值稅。

農村集體經濟組織的土地交由政府出讓時,如地上附著物(包括不動產)一并交給政府并取得經濟利益,應根據現行規定按對應稅目繳納增值稅。

二、企業所得稅

( 一)符合政策性搬遷規定情形的,根據《國家稅務總周關于發布〈企業政策性搬遷所得稅管理辦法)的公告》 (國家稅務總局公告2012 年第40 號)和《國家稅務總局關于企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告》 (國家稅務總局公告

2013 年第11 號)規定處理:企業應當就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產稅務處理、搬遷所得等所得稅征收管理事工頁,單獨進行稅務管理和核算。在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出,可以暫不計入當期應納稅所得額,而在完成搬遷(不超過五年)的年度,對搬遷收入和支出進行匯總清算。

(二)不符合政策性搬遷規定情形的,按照《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例的相關規定處理:取得的拆遷補償收入(含貨幣或非貨幣),應計入企業所得稅收入總額,發生與取得收入有關的、合理的支出,可在計算應納稅所得額時扣除。

三、個人所得稅

根據《財政部國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》 (財稅(2005) 45 號)規定,對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款,免征個人所得稅。(此處拆遷補償款包含貨幣和非貨幣形式的補償)。

6.3.3.2 土地受讓方〈開發企業〉

開發企業取得融資地塊土地使用權,并以建造復建地塊房產為代價補償農村集體經濟組織或村民。

一、增值稅

開發企業取得融資地塊土地使用權并向政府部門支付土地價款,按《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》 (國家稅務總局公告2016 年第18 號)的相關規定處理。

根據《財政部、國家稅務總局關于明確金融、房地產開發、教育輔助服務等增值稅政策的通知》 (財稅(2016) 140 號)第七條規定,房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),

在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時,應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。其中,"拆遷補償費用"限于貨幣形式的拆遷補償費用。

開發企業承擔復建地塊物業建造及淚涌整治、打通消防通道等事工頁,且復建地塊土地使用權與地上物業權屬始終在農村集體經濟組織名下,屬于無償提供建筑服務,應按照視同銷售的相關規定繳納增值稅。

二、契稅

根據《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》 (財稅(2004) 134 號)規定,出讓國有土地使用權的,其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。以協議方式出讓的,其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。

三、城鎮土地使用稅

根據《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅(2006) 186 號)規定,以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅:合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

四、土地增值稅

根據《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅管理規程》 (國家稅務總局廣東省稅務局公告2019 年第5 號)第二十九條規定,開發企業承擔,復建地塊的土地征用及拆遷補償費,復建物業的設計、建造、安裝、裝修裝飾和竣工驗收工作及河涌整治、打通消防通道等實際發生并取得合法有效憑證的成本,視為房地產項目的土地征用及拆遷補償費,按相關規定允許扣除。

五、企業所得稅

根據《國家稅務總局關于印發(房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法)的通知》 (國稅發(2019) 31 號)的規定,取得土地使用權所發生的支出(包括復建地塊相關支出)作為土地開發成本進行稅務處理。

6.3.3.3 工程施工方

工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等勞務。

一、增值稅

工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服務,應按建筑服務繳納增值稅。

二、企業所得稅

根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例,施工企業從事建筑、安裝、裝配工程業務等各項收入,應計入企業所得稅收入總額,按規定繳納企業所得稅。企業從事上述勞務持續時間超過12 個月的,按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現。

6.3.3.4 開發企業支付貨幣性質的拆遷補償費用用于建設復建物業

開發企業向G 村集體經濟組織直接支付貨幣補償,由村集體經濟組織作為復建物業建設單位,自行委托施工企業進行設計、施工和竣工驗收工作,相關費用支出由村集體經濟組織實際負擔。

一、增值稅

根據《財政部、國家稅務總局關于明確金融、房地產開發、教育輔助服務等增值稅政策的通知》 (財稅[2016]140 號)第七條規定,房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。

納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時,應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

因此,開發企業向G 村集體經濟組織直接支付貨幣補償可作為拆遷補償費用在計算銷售額時扣除。

二、契稅

根據《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知>> (財稅(2004) 134 號)規定,出讓國有土地使用權的,其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。開發企業向村集體經濟組織直接支付貨幣補償應計入契稅計稅依據。

三、土地增值稅

根據《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅管理規程>> (國家稅務總局廣東省稅務局公告2019 年第5 號)第二十九條規定,開發企業向村集體經濟組織直接支付貨幣補償,視為房地產項目的土地征用及拆遷補償費,按相關規定允許扣除。

6.3.3.5 村集體經濟組織將復建物業分配給村民(被拆遷人〉

復建物業竣工驗收后,不動產首次登記權屬人為G 村集體經濟組織,在辦理產權分割手續后,村集體經濟組織與村民按"三舊"改造方案中約定的成本價簽訂房屋銷售合同,辦理轉移登記,村民不向村集體經濟組織支付購房款項,被分割的復建物業的權屬人由村集體經濟組織變為村民。復建物業進行產權分剖,被分割部分辦理轉移登記。

農村集體經濟組織向村民轉讓不動產,增值稅、土地增值稅、企業所得稅應視同銷售,三舊改造方案中約定按照合理價格(不低于成本價〉移交視為有合理理由。村民受讓房屋,根據《廣東省契稅實施辦法>> (廣東省人民政府令第41號〉第八條第〈囚)項及《關于解釋〈廣東省契稅實施辦法〉第八條第四項的批復>> (粵府函(2007) 127 號)規定處理。

6.4 模式之四E 土地整理后回購物業

村集體經濟組織將集體土地申請轉為國有土地,并與開發企業合作實施改造。農村集體經濟組織以一定比例的貨幣補償款購置開發企業所開發的物業。

6 .4 .1 典型案例

一、G 村集體經濟組織按照經批準的改造項目實施方案,通過公開交易方式選擇開發企業實施改造,簽訂合作開發改造協議。

二、開發企業與集體土地使用者及農村集體(被改造主體方)簽訂拆遷補償

安置協議并報政府備案。開發企業負責拆除建筑物、土地平整。對農村集體的補償包含土地使用權補償。相關款項由開發企業直接支付給集體土地使用方或集體經濟組織,村集體經濟組織取得的貨幣補償經市級自然資源部門認定視同征地補償。

三、在完成房屋拆遷補償安置后,農村集體經濟組織向當地自然資源部門申請辦理集體建設用地轉為國有建設用地手續,當地自然資源部門組織報批材料按程序上報,經批準轉為國有土地后,擬改造地塊土地使用權由政府協議出讓給開發企業,開發企業技要求繳納土地出讓金(政府僅計收純收益,不含對農村集體土地使用權補償及拆遷安置補償),按規劃和約定要求對擬改造地塊實施改造。

四、農村集體經濟組織以一定比例的貨幣補償款購置開發企業所開發的物業,作為長遠收益保障。開發企業與農村集體經濟組織約定的價格(不低于成本價)通過"三舊"改造方案或土地出讓合同(公告)進行明確。

6.4.2 稅務事項處理意見

該典型案例稅務事項涉及三個納稅人,分別是集體土地使用方、農村集體經濟組織、開發企業。涉及主要稅種包括增值稅、土地增值稅、契稅和企業所得稅。其中增值稅、契稅有稅收優惠政策。

6.4.2.1 集體土地使用方

一、增值稅

集體土地使用方因農村集體經濟組織提前解除租賃合同而收到違約費用、拆遷補償費用、搬遷費用等經濟利益,未提供增值稅應稅行為,無需繳納增值稅。

二、企業所得稅

(一〉符合政策性搬遷規定情形的,根據《國家稅務總局關于發布(企業政策性搬遷所得稅管理辦法)的公告》 (國家稅務總局公告2012 年第40 號)和《國家稅務總局關于企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告>> (國家稅務總局公告2013 年第11 號〉規定處理:企業應當就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產稅務處理、搬遷所得等所得稅征收管理事工頁,單獨進行稅務管理和核算。在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出,可以暫不計入當期應納稅所得額,而在完成搬遷(不超過五年〉的年度,對搬遷收入和支出進行匯總清算。

( 二〕不符合政策性搬遷規定情形的,按照《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例的相關規定處理:取得的拆遷補償收入(含貨幣或非貨幣),應計入企業所得稅收入總額,發生與取得收入有關的、合理的支出,可在計算應納稅所得額時扣除。

6.4.2.2 農村集體經濟組織

農村集體經濟組織是士地整理實施方,由其向自然資源部門申請辦理集體建設用地轉為國有建設用地手續后,取得土地使用權補償及拆遷安置補償。

一、增值稅

根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅(2016) 36 號〉附件3 <<營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第(三十七〉款規定,土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅。

農村集體經濟組織申請將集體土地轉為國有建設用地,交由政府出讓后取得貨幣或其他經濟利益,屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者并取得經濟利益,按規定可免征增值稅。

農村集體經濟組織的土地交由政府出讓時,如地上附著物(包括不動產〉一并交給政府并取得經濟利益,應根據現行規定按對應稅目繳納增值稅。

二、契稅

根據《廣東省契稅實施辦法》 (廣東省人民政府令第41 號)第八條第(四)項及《關于解釋(廣東省契稅實施辦法)第八條第四項的批復》 (粵府函(2007)127 號)規定,被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后,異地或原地重新承受土地、房屋權屬,其成交價格或補償面積沒有超出規定補償標準的,免征契稅:超出的部分應按規定繳納契稅。

三、企業所得稅

( 一)符合政策性搬遷規定情形的,根據《國家稅務總局關于發布(企業政策性搬遷所得稅管理辦法)的公告》 (國家稅務總局公告2012 年第40 號)和《國家稅務總局關于企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告》 (國家稅務總局公告2013 年第11 號)規定處理:企業應當就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產稅務處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項,單獨進行稅務管理和核算。在搬迂期間發生的搬遷收入和搬遷支出,可以暫不計入當期應納稅所得額,而在完成搬遷(不超過五年)的年度,對搬遷收入和支出進行匯總清算。

(二)不符合政策性搬遷規定情形的,按照《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例的相關規定處理:取得的拆遷補償收入(含貨幣或非貨幣),應計入企業所得稅收入總額,發生與取得收入有關的、合理的支出,可在計算應納稅所得額時扣除。

6.4.2.3 開發企業

一、增值稅

(一)開發企業提供建筑物拆除、土地平整等服務,應按建筑服務繳納增值稅。

( 二)開發企業取得土地使用權并向政府部門支付土地價款,向政府部門支付土地價款,按《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016 年第18 號)的相關規定處理。

根據《財政部、國家稅務總局關于明確金融、房地產開發、教育輔助服務等增值稅政策的通知>> (財稅[2016]140 號)第七條規定,房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產者項目除外),在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。

納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時,應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。其中,"拆遷補償費用"限于貨幣形式的拆遷補償費用。

農村集體經濟組織以一定比例的貨幣補償款購置開發的物業時,開發企業應按現行規定繳納增值稅。

二、土地增值稅

開發企業以出讓方式取得土地使用權,并按照"三|日"改造方案或土地出讓合同(公告)以約定價格(不低于成本價)向農村集體經濟組織銷售房屋,可根據該約定價格計算確認土地增值稅計稅收入。

三、契稅

根據《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》 (財稅(2004) 134 號)規定,以協議方式出讓的,其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。以競價方式出讓的,其契稅計稅價格,一般應確定為競價的成交價格,土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。

根據《國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批復》(國稅函(2009) 603 號)規定,通過招標、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權的,對承受者應按照土地成交總價款計征契稅,其中的土地前期開發成本不得扣除。

四、企業所得稅

開發企業向農村集體經濟組織銷售房屋,應根據《國家稅務總局關于印發(房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法)的通知》 (國稅發( 2019) 31 號)的規定確認收入:取得土地使用權所發生的支出作為士地開發成本進行稅務處理。

6.5 模式之五z 土地整理后合作經營

6.5.1 情況描述

村集體經濟組織將集體土地申請轉為國有土地,與合作方出資成立項目公司,由項目公司實施改造并負責項目運營管理,改造后, F 村集體經濟組織從項目公司取得貨幣、非貨幣補償。

6.5.2 典型案例

一、F 村集體經濟組織按照經批準的改造項目實施方案,通過公開交易方式選擇合作企業實施改造,簽訂合作開發改造協議,并辦理集體建設用地改變為國有建設用地手續,在該環節中, F 村集體經濟組織沒有辦理國有士地使用證。

二、F 村集體經濟組織通過公開交易方式選擇合作方,與其簽訂合作開發協議,雙方按約定成立項目公司。貨幣補償、項目公司注冊資本和因改造項目而發生的其他技入,由合作方代項目公司以貨幣形式墊付。

三、F 村集體經濟組織制定地上建筑物補償方案,以其名義對集體土地使用方進行拆遷補償,但具體工作由項目公司委托合作方實施,拆除費用也由項目公司支付,項目公司成立前發生的上述費用由合作企業墊付。政府協議出讓該地塊給項目公司。

四、F 村集體經濟組織取得的貨幣收益和分成物業視同征地補償。

五、房地產項目均以項目公司名義立項、報建,全部竣工驗收后, F 村集體經濟組織按約定取得分成物業,采用項目公司與F 村集體經濟組織簽訂房屋銷售合同的形式,將分成物業的權屬辦至F 村集體經濟組織名下:同時,按約定取得利潤分成。

6.5.3 稅務事項處理意見

該典型案例稅務事項涉及四個納稅人,分別是集體土地使用方、F 村集體經濟組織、合作方和項目公司。涉及主要稅種包括增值稅、土地增值稅、契稅和企業所得稅。其中增值稅、契稅有稅收優惠政策。

6.5.3.1 集體土地使用方

一、增值稅

集體土地使用方因農村集體經濟組織提前解除租賃合同而收到違約費用、拆遷補償費用、搬遷費用等經濟利益,未提供增值稅應稅行為,無需繳納增值稅。

二、企業所得稅

(一〉符合政策性搬遷規定情形的,根據《國家稅務總局關于發布(企業政策性搬遷所得稅管理辦法)的公告》 (國家稅務總局公告2012 年第40 號〉和《國家稅務總局關于企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告》 (國家稅務總局公告2013 年第11 號〉規定處理:企業應當就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產稅務處理、搬遷所得等所得稅征收管理事工頁,單獨進行稅務管理和核算。在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出,可以暫不計入當期應納稅所得額,而在完成搬遷(不超過五年〉的年度,對搬遷收入和支出進行匯總清算。

(二〉不符合政策性搬遷規定情形的,按照《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例的相關規定處理:取得的拆遷補償收入〈含貨幣或非貨幣),應計入企業所得稅收入總額,發生與取得收入有關的、合理的支出,可在計算應納稅所得額時扣除。

6.5.3.2 F 村集體經濟組織

一、增值稅

根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅(2016 ) 36 號〉附件3 ((營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第(二十七)款規定,土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅。

農村集體經濟組織申請將集體土地轉為國有建設用地,交由政府出讓后取得貨幣或其他經濟利益,屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者并取得經濟利益,按規定可免征增值稅。

農村集體經濟組織的土地交由政府出讓時,如地土附著物(包括不動產)一并交給政府并取得經濟利益,應根據現行規定按對應稅目繳納增值稅。

二、土地增值稅

F 村集體經濟組織辦理征轉國有用地手續,未發生轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物行為,不屬于土地增值稅征收范圍。

三、契稅

F 村集體經濟組織取得分成物業,屬于征地的補償。根據《廣東省契稅實施辦法》 (廣東省人民政府令第41 號)第八條第(四)項及《關于解釋(廣東省契稅實施辦法)第八條第四項的批復》 (粵府函(2007) 127 號)規定,被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后,異地或原地重新承受土地、房屋權屬,其成交價格或補償面積沒有超出規定補償標準的,免征契稅,超出的部分應按規定繳納契稅。

四、企業所得稅

(一)符合政策性搬遷規定情形的,根據《國家稅務總局關于發布(企業政策性搬遷所得稅管理辦法)的公告》 (國家稅務總局公告2012 年第40 號)和《國家稅務總局關于企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告》 (國家稅務總局公告2013 年第11 號)規定處理:企業應當就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產稅務處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項,單獨進行稅務管理和核算。在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出,可以暫不計入當期應納稅所得額,而在完成搬遷(不超過五年)的年度,對搬遷收入和支出進行匯總清算。

(二)不符合政策性搬遷規定情形的,按照《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例的相關規定處理:取得的收入(含貨幣或非貨幣),應計入企業所得稅收入總額,發生與取得收入有關的、合理的支出,可在計算應納稅所得額時扣除。

6.5.3.3 合作方

一、增值稅

合作方提供建筑物拆除、土地平整等服務,應按建筑服務繳納增值稅。

二、企業所得稅

(一)根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例,施工企業從事建筑、安裝、裝配工程業務等各項收入,應計入企業所得稅收入總額,按規定繳納企業所得稅。企業從事上述勞務持續時間超過12 個月的,按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現。

(二)合作方取得項目公司分回的利潤按《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例的相關規定確認為股息紅利收入。

6.5.3.4 項目公司

一、增值稅

項目公司取得土地使用權并向政府部門支付土地價款,向政府部門支付土地價款,按《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》 (國家稅務總局公告2016 年第18 號)的相關規定處理。

根據《財政部、國家稅務總局關于明確金融、房地產開發、教育輔助服務等增值稅政策的通知》 (財稅[2016)140 號)第七條規定,房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。

納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時,應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。其中,"拆遷補償費用"限于貨幣形式的拆遷補償費用。

項目公司與農村集體經濟組織簽訂房屋銷售合同,將分成物業的權屬辦至農村集體經濟組織名下,應按現行規定繳納增值稅。

二、土地增值稅

合作方支付的與改造項目直接相關且真實、合理的前期費用支出,在項目公司成立后由其直接負擔的,相關費用支出計入土地增值稅的扣除項目。相關費用支出超過縣(區)以上人民政府制定的改造成本核算標準的,主管稅務機關應根據相關費用支出明細、合法有效憑證和合作方提供的相關說明材料判斷其是否真實、合理。

項目公司通過簽訂房地產銷售合同的形式將分成物業通過轉移登記方式辦理至F 村經聯社名下。分成物業視同銷售處理,按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》 (國稅發(2006) 187 號〉第三條第(一)款規定確認收入,同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。

三、契稅

根據《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》 (財稅(2004) 134 號〉規定,以協議方式出讓的,其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。

根據《國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批復》 (國稅函(2009) 603 號)規定,通過招標、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權的,對承受者應按照土地成交總價款計征契稅,其中的土地前期開發成本不得扣除。

四、企業所得稅

根據《國家稅務總局關于印發(房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》 (國稅發[2019 J 31 號〉的規定進行稅務處理。

7 企業自改模式

7.1 情況描述

在符合國土空間規劃的前提下,由企業自行選擇土地前期整理合作方,或由企業自行對土地進行平整并達到土地出讓條件后,由政府直接以協議方式出讓給該企業。或者,在不實施拆除重建的情況下,由企業按照經批準的規劃用途自行實施"微改造"。

7.2 典型案例

H 市某集團(不動產權屬人)的舊廠房改造項目,由其自行出資,按照原址升級、功能改變的模式實施改造。由某集團通過向政府補繳地價,將土地用途由工業用途改變為商業用途,并通過協議方式取得土地使用權后自行進行微改造或拆除重建。

7.3 稅務事項處理意見

該典型案例稅務事項涉及兩個納稅人,分別是不動產權屬人和工程施工方。

涉及主要稅種包括增值稅、房產稅、契稅和企業所得稅。

7.3.1 不動產權屬人

不動產權屬人通過向政府補繳地價,將土地用途由工業用途改變為商業用途,并通過協議方式取得土地使用權自行進行改造開發。

一、增值稅

不動產權屬人通過協議方式取得土地使用權,向政府部門支付土地價款,向政府部門支付土地價款,按《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》 (國家稅務總局公告2016年第18 號)的相關規定處理。

二、房產稅

(一)根據《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》 (財稅(2010) 121 號)的規定,自行改造企業補繳的地價款應計入房產原值征收房產稅。

(二)根據《廣東省稅務局關于印發房產稅、車船使用稅若干具體問題的解釋和規定的通知》 ((87) 粵稅三字第6 號)的規定,自行改造企業擴建、改建裝修后的房產在下一個納稅期按擴建、改建、裝修后的房產原值計稅。

三、契稅

根據《國家稅務總局關于改變國有土地使用權出讓方式征收契稅的批復》 (國稅函(2008) 662 號)的規定,對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的,應征收契稅。計稅依據為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。

四、企業所得稅

( 一)企業改造完成作固定資產自用的,根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例規定,符合固定資產改良支出條件且原固定資產己提足折舊的,按照固定資產預計尚可使用年限分期攤銷:未足額提取折舊前進行改擴建的,如屬于推倒重置的,該資產原值減除提取折舊后的凈值,應并入重置后的固定資產計稅成本,并在該固定資產投入使用后的次月起,按照稅法規定的折舊年限,一并計提折|日:如屬于提升功能、增加面積的,該固定資產的改擴建支出,并入該固定資產計稅基礎,并從改擴建完工投入使用后的次月起,重新按稅法規定的該固定資產折舊年限計提折舊,如該改擴建后的固定資產尚可使用的年限低于稅法規定的最低年限的,可以按尚可使用的年限計提折舊。

(二)改變土地用途所補繳的土地出讓金及發生的相關支出,按無形資產攤銷處理。

7.3.2 工程施工方

工程施工方提供建筑物、構筑物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾,線路、管道、設備、設施等的安裝以及其他工程作業。

一、增值稅

工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服務,應按建筑服務繳納增值稅。

二、企業所得稅

根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例,施工企業從事建筑、安裝、裝配工程業務等各項收入,應計入企業所得稅收入總額,按規定繳納企業所得稅。企業從事上述勞務持續時間超過12 個月的,按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現。

8 企業收購改造模式

8.1 情況描述

在符合國土空間規劃的前提下,由企業收購改造地塊周邊相鄰的土地使用權和房產,由地方自然資源主管部門進行歸宗后,將土地使用權以協議方式出讓給該企業,由該企業依據批準的規劃用途實施全面改造。或者,在不實施拆除重建的情況下,由企業按照經批準的規劃用途自行實施"微改造。

8.2 典型案例

I市創意回項目,社會投資主體(收購方)收購多家糊臨倒閉,效益低下的企業(被收購方)舊廠房,并辦理房產、土地權屬轉移手續。其利用原有的廠房、辦公室進行連片改造,打造餐飲、娛樂、住宿、寫字樓等新興產業園區,并對外出手租。

8.3 稅務事項處理意見

該典型案例稅務事項涉及兩個納稅人,分別是被收購方和收購方。涉及主要稅種包括增值稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅和企業所得稅。其中土地增值稅有稅收優惠政策。

8.3.1 被收購方

被收購方轉讓其擁有的房產、土地,并取得收入。

一、增值稅

被收購方轉讓其擁有的房產并取得收入,應按轉讓不動產繳納增值稅:被收,購方轉讓其擁有的土地使用權并取得收入,應按轉讓土地使用權繳納增值稅。

二、土地增值稅

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定,被收購方轉讓舊廠房取得收入,應按規定申報繳納土地增值稅。對納入縣(區)級以上"三|日"改造單元規劃且原權屬人能提供"三|日"改造方案批復(或等效文件)的,根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款及《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》 (財稅(2006) 21 號文)第四條有關規定,免征原權屬人的土地增值稅。

三、企業所得稅

根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例規定,被收購方轉讓舊廠房取得的收入,應計入企業所得稅收入總額,發生的與取得收入有關的、合理的支出,可在計算應納稅所得額時扣除。

8.3.2 收購方

收購方以轉讓方式有償取得房屋、土地,進行連片改造后對外出租。

一、增值稅

收購方進行連片改造后對外出租不動產,應按不動產經營租賃繳納增值稅。

二、房產稅

根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定,收購方取得房屋所有權,應按規定繳納房產稅。自用的,以房產原值計征房產稅:用于出租的,以租金收入計征房產稅。

三、城鎮土地使用稅

根據《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅( 2006) 186 號)規定,收購方以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

四、契稅

根據《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》 (財稅(2004) 134 號)規定,以協議方式出讓的,其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。

五、企業所得稅

(一〉收購方對收購的舊廠房進行改造,實際發生的支出,應計入固定資產的計稅基礎,按照規定計提固定資產折舊,在計算應納稅所得額時扣除。

( 二)收購方取得的租金收入,應計入企業所得稅收入總額,依法繳納企業所得稅,發生的成本、費用、稅金在稅前扣除。

9 單一主體歸宗改造模式

9.1 情況描述

在符合國土空間規劃的前提下,改造范圍內的權利主體通過以簽訂搬遷補償協議的方式,將房地產的相關權益轉移到單一主體后,由該主體申請實施改造,在完成上蓋物拆除后注銷原有不動產權證土地收歸國有,再由自然資源主管部門直接與單一改造主體簽訂協議出讓合同。或者,在不實施拆除重建的情況下,由企業按照經批準的規劃用途自行實施"微改造"。

9.2 典型案例

K 有限公司成立項目B 有限公司(下稱項目B 公司),與原權屬人簽訂搬遷補償安置協議形成單一主體。具體為:

一、某連片改造范圍擬以拆除重建方式實施改造,由范圍內擬拆除重建區域的房屋土地原權屬人委托具有獨立法人資格的K 有限公司作為單一主體實施改造。

二、改造規劃經縣以上人民政府或其授權單位審批通過。

三、按照房地產的相關權益讓波于單一主體的政策要求,在實施主體確認前,K 有限公司制定搬遷補償方案,并成立項目B 公司。后者與區域內的相關原權屬人分別簽訂搬遷補償協議,對補償方式、金額、支付期限、原地安置補償房屋的面積、地點和不動產登記價格,搬遷期限等相關事工頁,以及對不動產權屬證書注銷后附著于原房地產的義務和責任承擔做出約定。協議簽訂后,區域內待拆除房產和土地的相關權益讓疲至項目B 公司,原權屬人的不動產權屬證書證載權屬人不發生變化。搬遷補償協議按要求報備。

四、項目B 公司實施主體資格申請政府主管部門確認,該公司獲得該區域的單一主體資格。

五、項目B 公司委托C 公司組織完成拆除重建區域內的建筑物拆除與土地平整。

六、在政府主管部門確認完成建筑物拆除情況后,根據原權屬人與K 有限公司簽訂的注銷房地產權屬證書委托書,項目B 公司作為受托方以原權屬人名義向房地產登記部門申請辦理房地產權屬證書的注銷登記。由政府主管部門根據城市更新相關政策完成零散土地歸宗,并由縣級(含縣級)以上人民政府提供可說明屬于依法征收或視同政府收回的書面文件。

七、項目B 公司向政府主管部門申請建設用地審批。

八、政府主管部門在批準項目建設用地后與項目B 公司簽訂協議出讓土地使用權合同,核發建設用地規劃許可證。項目B 公司需要根據《廣東省國土資源廳關于印發深入推進"三舊"改造工作實施意見的通知》 (粵國土資規字(2018)3 號)的要求,項目B 公司與當地政府簽訂配建公共設施建設移交監管協議,項目B 公司支付相關平整土地和建筑安裝工程相關費用,在連片改造范圍內向政府無償交付公交站場。

九、公交站場獲市交通運輸主管部門批準設立,設施用地位于連片改造范圍內,但在項目B 公司開發的房地產項目紅線以外。

9.3 稅務事項處理意見

該典型案例稅務事項涉及三個納稅人,分別是原權屬人、受讓方和工程施工方。涉及主要稅種包括增值稅、土地增值稅、契稅、企業所得稅和個人所得稅。其中收回土地使用權和重新承受房屋環節有增值稅、土地增值稅和契稅稅收優惠政策。

9.3.1 原權屬人

一、增值稅

在單一主體歸宗改造模式中,完成上蓋物拆除后,自然資源部門注銷原有不動產權證土地收歸國有,再直接與單一改造主體簽訂協議出讓合同。根據《廣東省人民政府關于深化改革加快推動" 三舊"改造促進高質量發展的指導意見》 (粵府(2019) 71 號)有關指導精神,可憑縣級(含縣級)以上人民政府通過政府會議紀要、三舊改造批復或其他文件證明上述操作屬于政府征收(收回)房產、土地并出讓的行為,根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅(2016) 36 號)附件3 <<營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第( 三十七)款規定,土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅。

原權屬人的土地被政府征收(收回),屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者,取得貨幣或其他經濟利益,按規定可免征增值稅。

原權屬人的土地被政府征收(收回)時,如地上附著物(包括不動產) 一并被征收并取得經濟利益,應根據現行規定按對應稅目繳納增值稅。

二、土地增值稅

在單一主體歸宗改造模式中,完成上蓋物拆除后,自然資源部門注銷原有不動產權證土地收歸國有,再直接與單一改造主體簽訂協議出讓合同。根據《廣東省人民政府關于深化改革加快推動"三|日"改造促進高質量發展的指導意見識粵府(2019) 71 號)有關指導精神,可憑縣級(含縣級)以上人民政府通過政府會議紀要、三舊改造批復或其他文件證明上述操作屬于政府征收(收回)房產、土地并出讓的行為。依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 (國務院令第138 號)第八條,免征原權屬人的土地增值稅。

三、契稅

根據《廣東省契稅實施辦法》 (廣東省人民政府令第41 號)第八條第(四)項及《關于解釋(廣東省契稅實施辦法)第八條第四項的批復》 (粵府函(2007)127 號)規定,被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后,異地或原地重新承受土地、房屋權屬,其成交價格或補償面積沒有超出規定補償標準的,免征契稅:超出的部分應按規定繳納契稅。

四、企業所得稅

( 一)符合政策性搬遷規定情形的,根據《國家稅務總局關于發布(企業政策性搬遷所得稅管理辦法)的公告》 (國家稅務總局公告2012 年第40 號)和《國家稅務總局關于企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告》 (國家稅務總局公告2013 年第11 號)規定處理:企業應當就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產稅務處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項,單獨進行稅務管理和核算。在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出,可以暫不計入當期應納稅所得額,而在完成搬遷(不超過五年)的年度,對搬遷收入和支出進行匯總清算。

( 二)不符合政策性搬遷規定情形的,按照《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例的相關規定處理:取得的拆遷補償收入(含貨幣或非貨幣),應計入企業所得稅收入總額,發生與取得收入有關的、合理的支出,可在計算應納稅所得額時扣除。

五、個人所得稅

根據《財政部國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》 (財稅(2005) 45 號)規定,對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款,免征個人所得稅。

9.3.2 受讓方

項目B 公司作為受讓方以出讓方式有償取得土地使用權,向原權屬人支付貨幣或實物補償,支付公交設施用地及地上建筑物相關平整土地和建筑安裝工程相關費用,公交設施用地及地上建筑物被政府收回(征收〉。

9.3.2.1 拆遷補償環節

一、增值稅

受讓方取得土地使用權并向政府部門支付土地價款,向政府部門支付土地價款,按《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》 (國家稅務總局公告2016 年第18 號)的相關規定處理。

根據《財政部、國家稅務總局關于明確金融、房地產開發、教育輔助服務等增值稅政策的通知》 (財稅[2016]140 號)第七條規定,房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除夕忡,在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時,應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。其中,"拆遷補償費用"限于貨幣形式的拆遷補償費用。

受讓方向被征收方提供非貨幣形式的補償, 應按現行規定繳納增值稅。

二、契稅

根據《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》 (財稅(2004) 134 號)規定,出讓國有土地使用權的,其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。因此,受讓方支付的搬遷補償費用、拆除平整費用、土地出讓金應作為契稅計稅依據。

三、城鎮土地使用稅

根據《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅(2006) 186 號〉規定,以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅:合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

四、企業所得稅

( 一〉用于房地產開發情形的,根據《國家稅務總局關于印發(房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法)的通知》 (國稅發(2009) 31 號〉的規定,可作為土地開發成本進行稅務處理。

(二)用于房地產開發以外情形的,根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例,取得的土地使用權支出作為無形資產攤銷,發生的各類拆遷補償支出在稅前扣除。

五、土地增值稅

(一)國有土地出讓的受讓方負責拆遷安置,根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》 (國稅函(2010) 220 號〉的規定,用建造的本項目房地產安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》 (國稅發(2006) 187 號)第三條第( 一〉款規定確認收入,同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。支付給回遷戶的補差價款,計入拆遷補償費:回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款,應抵誡本項目拆遷補償費。采取異地安置,異地安置的房屋屬于自行開發建造的,房屋價值按國稅發(2006) 187 號第三條第(一)款的規定計算,計入本項目的拆遷補償費:異地安置的房屋屬于購入的,以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。貨幣安置拆遷的,憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

( 二)受讓方支付的建筑物拆除費用、土地平整費用憑合法有效憑證扣除。

9.3.2.2 交付公交設施環節

一、增值稅

受讓方將公交站場用地和地上建筑物權通過轉移登記方式辦理至政府主管部門時,屬于無償轉讓土地使用權和不動產但以社會公眾為對象,無需按視同銷售繳納增值稅。采用劃撥收回交付設施的,受讓方僅作為建設單位建設公交站場,屬于無償提供建筑服務但以社會公眾為對象,無需視同銷售繳納增值稅。

二、城鎮土地使用稅

根據《財政部稅務總局關于繼續對城市公交站場道路客運站場城市軌道交通系統減免城鎮土地使用稅優惠政策的通知》 (財稅(2019) 11 號)規定,城市公交站場用地免征城鎮土地使用稅。

三、土地增值稅

公交設施經市自然資源部門認定屬于公共配套設施,項目B 公司與當地政府簽訂配建公共設施建設移交監管協議,按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》 (國稅發(2006) 187 號)建造的與清算項目配套的公共設施處理。

四、企業所得稅

根據《國家稅務總局關于印發(房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法)的通知》 (國稅發[2019]31 號〕的規定,公共設施發生的相關支出計入開發產品計稅成本。

五、契稅

項目B 公司實際支付的與清算項目配套的公共設施建造支出不計入契稅計稅依據。

9.3.3 工程施工方

工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等勞務。

一、增值稅

工程施工方提供建筑物拆除、士地平整等服務,應按建筑服務繳納增值稅。

二、企業所得稅

根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例,施工企業從事建筑、安裝、裝配工程業務等各項收入,應計入企業所得稅乎收入總額,按規定繳納企業所得稅。企業從事上述勞務持續時間超過12 個月的,按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現。

10 土地置換改造模式

10.1 情況描述

在符合國土空間規劃的前提下,為實現土地成片連片改造,實施改造的主體將自己的土地與集體經濟組織的集體土地或其他主體的國有土地置換后,將置換回來的土地(集體土地須轉為國有)進行改造。

10.2 典型案例

某村一宗集體建設用地轉為國有土地A 地塊后,與甲企業名下B 地塊進行置換, B 地塊置換給某村后轉為教育用地用于建設小學, A 地塊置換給企業且轉為國有土地后,改為商服用地開發為企業總部辦公大樓。具體業務流程有以下兩種:

一、采用轉移登記方式辦理。即A 地塊與B 地塊等額互換,將B 地塊權屬人通過轉移登記方式辦至村集體經濟組織名下。將A 地塊權屬人通過轉移登記方式辦至甲企業名下。

二、采用政府收回后再分別出讓方式。即由縣級以上政府名義將A 、B 地塊收回,再通過土地出讓方式分別供地,村集體經濟組織成為B 地塊權屬人,甲企業成為A 地塊權屬人。

10.3 稅務事項處理意見

該典型案例稅務事項涉及兩個納稅人,分別是甲企業和某村集體經濟組織。涉及主要稅種包括增值稅、土地增值稅、契稅和企業所得稅。其中增值稅、土地增值稅和契稅有稅收優惠政策。

10.3.1 甲企業

一、增值稅

(一)采用轉移登記方式辦理。

甲企業應按轉讓土地使用權繳納增值稅。

(二)采用政府收回后再分別出讓方式

根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅(2016) 36 號)附件3 <<營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第(三十七)款規定,土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免征增值稅。某企業的土地被政府征收(收回),屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者,按規定可免征增值稅。

二、土地增值稅

采用轉移登記方式辦理的,應按"轉讓土地使用權"繳納土地增值稅。

采用政府收回后再分別出讓方式的,如能提供政府依法征用、收回土地使用權文件及補償協議的,根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規定、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 (財法字(1995) 6 號)第十一條規定,對被征收單位或個人因國家建設的需要而被政府批準征用、收回房地產的,免征其土地增值稅。

三、契稅

采用轉移登記方式辦理的,屬于士地使用權交換,交換價格相等的,免征契稅。

采用政府收回后再分別出讓方式的,根據《廣東省契稅實施辦法》 (廣東省人民政府令第41 號)第八條第(四)項及《關于解釋〈廣東省契稅實施辦法)第八條第四項的批復》 (粵府函(2007) 127 號)規定,被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后,異地或原地重新承受土地、房屋權屬,其成交價格或補償面積沒有超出規定補償標準的,免征契稅:超出的部分應按規定繳納契稅。

四、企業所得稅

采用轉移登記方式辦理的,換出地塊應視同銷售,按照公允價值確定銷售收入。換入地塊以取得地塊的公允價值以及該換入地塊投入使用前所發生的各項費用支出,為該換入地塊的計稅基礎。

采用政府收回后再分別出讓方式的,被收回地塊按政府規定的價格確認收入,取得的地塊按土地出讓價格確認計稅基礎。

10.3.2 村集體經濟組織

(一)采用轉移登記方式辦理。

增值稅、土地增值稅、契稅和企業所得稅的稅務處理事項與甲企業的相同。

(二)采用政府收回后再分別出讓方式

增值稅、土地增值稅、契稅和企業所得稅的稅務處理事項與甲企業的相同。

附:

廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見

粵府〔2019〕71號

各地級以上市人民政府,省政府各部門、各直屬機構:

為深入實施黨中央、國務院關于粵港澳大灣區建設的戰略部署,繼續深入推進節約集約用地示范省建設,全面推進土地供給側結構性改革,優化“三舊”改造市場化運作機制,加快推動“三舊”改造取得突破性進展,促進高質量發展,提出如下指導意見:

一、重要意義

全面促進資源節約集約利用,功在當代、利在千秋。2009年以來,按照部省合作共建節約集約用地示范省的部署,我省在全國率先開展“三舊”改造工作,在盤活存量土地資源、保障經濟社會發展方面發揮了積極作用,為國家建立城鎮低效用地再開發制度提供了“廣東經驗”。但在“三舊”改造實踐過程中,我省還存在推進機制不完善、政策體系不健全、未形成強大合力等問題,需要進一步深化改革創新,激發市場活力,形成強大動力,推動“三舊”改造取得突破性進展。加快推動“三舊”改造,是我省深入貫徹落實新發展理念、全面推動土地供給側結構性改革、促進高質量發展的重要舉措,是優化國土空間格局、提升城市形象和發展競爭力、助力粵港澳大灣區建設世界級城市群的現實需要,是我省實現“四個走在前列”、當好“兩個重要窗口”的必然要求。

二、總體要求

(一)指導思想。

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中全會精神,深入貫徹習近平總書記對廣東重要講話和重要指示批示精神,按照黨中央、國務院關于深入推進城鎮低效用地再開發的決策部署,遵循市場化運作規律,以優化“三舊”改造內生動力機制為方向,以提高存量土地資源配置效率為核心,以改善城鄉人居環境、促進產業轉型升級、加強歷史文化和生態環境保護為重點,以打造多元化的配套政策體系為基礎,全力推動“三舊”改造取得突破性進展。

(二)工作原則。

堅持以人民為中心。加大政府讓利惠民力度,堅持“先安置、后拆遷”,總結規范改造模式,完善用地指標流轉交易平臺,維護原權利人合法權益,調動農村集體經濟組織和農民的積極性、主動性,滿足人民群眾對美好生活的向往。

堅持以目標為引領。以促進城鄉融合發展和經濟高質量發展為根本目標,加大政策創新供給力度,推動建立政府引導、市場運作、規劃統籌、政策支撐、法治保障的“三舊”改造工作新格局。

堅持以問題為導向。瞄準入庫門檻高、規劃調整難、稅費負擔重、土地征拆難等問題,運用系統改革思維,構建開放型、綜合性、多元化的政策體系,形成工作合力。

堅持優化國土空間格局。綜合考慮經濟發展、國土空間利用、生態文明建設等因素,堅持拆改留相結合,運用“繡花”功夫加強歷史文化保護,精準扶持重大產業類和公益性項目,全面優化生產空間、生活空間、生態空間以及社會治理空間。

三、深化改革措施

(三)創新規劃管理制度。

1. “三舊”改造單元規劃可作為項目實施依據。“三舊”改造涉及控制性詳細規劃未覆蓋的區域,可由規劃主管部門組織編制“三舊”改造單元規劃,參照控制性詳細規劃審批程序批準后,作為控制性詳細規劃實施。“三舊”改造涉及控制性詳細規劃調整的,可參照控制性詳細規劃修改程序批準“三舊”改造單元規劃,覆蓋原控制性詳細規劃。

2. 優化建設用地規模調節機制。確需實施“三舊”改造,但因不符合土地利用總體規劃而無法納入“三舊”改造標圖建庫范圍的,可按程序和權限修改土地利用總體規劃,落實建設用地規模后納入標圖建庫范圍。涉及城市總體規劃限建區的,可按程序一并調整。各級國土空間規劃編制完成后,各地可按照國土空間規劃管理要求進行銜接或調整。

(四)創新審查報批機制。

3. 優化標圖建庫審查要求。實地在2009年12月31日前已建設使用且符合上蓋物占地比例要求,但第二次全國土地調查或最新的土地利用現狀圖確定為非建設用地,不涉及復墾且確需改造建設的,落實建設用地規模后可納入標圖建庫范圍。將相鄰多宗地整體入庫的,可以整體核算上蓋物占地比例,但不得包含已認定為閑置土地的地塊。上蓋物占地比例未達到30%,但符合相關規劃條件或行業用地標準規定的下限,或改造后用于建設教育、醫療、養老、體育等公益性項目的,可納入標圖建庫范圍。

4. 簡化“三舊”用地報批手續。實地在2009年12月31日前已建設使用且已按第3點規定納入標圖建庫范圍的,遵循實事求是的原則,落實建設用地規模后可按建設用地辦理“三舊”用地手續。涉及完善集體建設用地手續并轉為國有建設用地的“三舊”改造項目,可將項目改造方案以及完善集體建設用地手續材料、轉為國有建設用地材料一并報地級以上市人民政府審批。

5. 優化微改造項目行政審批手續。對于納入標圖建庫范圍,以保留原建筑物主體或采取加建擴建、局部拆建、完善公建配套設施、改變建筑使用功能等方式實施的微改造項目,優化規劃、用地、建設、消防、商事登記等行政審批手續辦理流程,提高審批效率。具體實施細則由各地級以上市人民政府自行制定。

6. 推行區域評估制度。對已完成區域評估的連片改造村級工業園、“工改工”等項目,在符合區域評估報告使用條件下,不再要求單個改造項目進行壓覆重要礦產資源、節能、環境影響、地質災害危險性、地震安全性等相關評估。

(五)支持整體連片改造。

7. 支持舊城鎮、舊村莊整體改造。對以拆除重建方式實施的舊城鎮、舊村莊改造項目,應以成本和收益基本平衡為原則合理確定容積率;因用地和規劃條件限制無法實現盈虧平衡的,可通過政府補助、異地安置、容積率異地補償等方式進行統籌平衡。經農村集體經濟組織同意,舊村莊改造項目可整合本村權屬范圍內符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的其他用地,納入舊村莊改造項目一并實施改造。納入的其他用地可參照邊角地、夾心地、插花地有關規定進行用地報批,但只能用于復建安置或公益設施建設。整體連片改造時要合理安排一定比例用地,用于基礎設施、市政設施、公益事業等公共設施建設,充分保障教育、醫療、養老、體育用地需求,切實加強對歷史遺產、不可移動文物及歷史建筑的保護。

8. 支持集體和國有建設用地混合改造。對于納入“三舊”改造范圍、位置相鄰的集體建設用地與國有建設用地,可一并打包進入土地市場,通過公開交易或協議方式確定使用權人,實行統一規劃、統一改造、統一運營。各地實施集體和國有建設用地混合改造時,應嚴格控制國有建設用地的規模上限及其所占的比例。

9. 支持土地置換后連片改造。在符合規劃、權屬清晰、雙方自愿、價值相當的前提下,允許“三舊”用地之間或“三舊”用地與其他存量建設用地進行空間位置互換。以拆除重建方式實施的“三舊”改造項目,可將標圖建庫范圍內的“三舊”用地進行復墾,復墾產生的建設用地規模和指標可用于本項目范圍內的非建設用地,辦理轉用手續后一并實施改造,也可有償轉讓給本市其他“三舊”改造項目使用。

(六)支持降低用地成本。

10. 采取多種地價計收方式。“三舊”改造供地,可以單宗或區片土地市場評估價為基礎,綜合考慮改造主體承擔的拆遷安置費用、移交給政府的公益性用地及物業等因素確定政府應收地價款。在保障政府收益不受損的前提下,允許以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收繳土地價款。具體地價計收標準及形式由各地級以上市人民政府制定。

11. 創新創業載體享受差別化地價。鼓勵各地利用“三舊”用地建設科技企業孵化器、眾創空間、新型研發機構、實驗室、專業鎮協同創新中心等創新創業載體,按科教用地或工業用地用途供地,并綜合考慮分割轉讓比例、轉讓限制條件、政府回購權等因素實行差別化地價。

(七)支持優化利益分配。

12. 實行土地增值稅補助政策。自2019年度起,各地級以上市“三舊”改造項目所產生的土地增值稅收入(全口徑)較上一年度增長超過8%的部分,由省按30%的比例核定補助該市。對于人為調節“三舊”改造項目土地增值稅收入進度的市,不予安排對應年度補助。具體由各地級以上市政府提出資金補助申請報省財政廳,省財政廳會同省自然資源廳、省稅務局審核后,辦理資金撥付。

13. 加大對“工改工”及公益性項目獎補力度。各地應落實資金保障,統籌運用“三舊”改造土地出讓、稅收等資金,對村級工業園改造、“工改工”項目和增加綠地、體育公園、歷史文物保護等公益性改造項目實施獎補。省級統籌整合使用相關財政資金,支持市縣開展“三舊”改造工作,具體操作辦法由省財政廳會同省工業和信息化廳、自然資源廳、住房城鄉建設廳制定。

14. 降低改造項目稅收負擔。經項目所在地縣級以上人民政府確認,同一項目原多個權利主體通過權益轉移形成單一主體承擔拆遷改造工作的,屬于政府征收(收回)房產、土地并出讓的行為,按相關稅收政策辦理。具體稅收指引由省稅務局會同省財政廳、自然資源廳制定。

(八)強化倒逼促改措施。

15. 提高低效用地項目運營成本。各地可根據項目用地規模、畝均產值、單位能耗、排污強度、勞動生產率等指標對用地效率進行分等定級,并在用能、用電、用水、排污權等方面實行差別化配置,倒逼低效用地主體主動實施改造或退出用地。

(九)強化行政司法保障。

16. 實行政府裁決和司法裁判。“三舊”改造項目,多數原權利主體同意改造,少數原權利主體不同意改造的,按照《中華人民共和國土地管理法》及其實施條例、《國有土地上房屋征收與補償條例》相關規定處理;法律法規沒有規定的,可積極探索政府裁決。對由市場主體實施且“三舊”改造方案已經批準的拆除重建類改造項目,特別是原有建筑物存在不符合安全生產、城鄉規劃、生態環保、建筑結構安全、消防安全要求或妨害公共衛生、社會治安、公共安全、公共交通等情況,原權利主體對搬遷補償安置協議不能達成一致意見,符合以下分類情形的,原權利主體均可向項目所在地縣級以上人民政府申請裁決搬遷補償安置協議的合理性,并要求限期搬遷。

(1)土地或地上建筑物為多個權利主體按份共有的,占份額不少于三分之二的按份共有人已簽訂搬遷補償安置協議;

(2)建筑物區分所有權的,專有部分占建筑物總面積不少于三分之二且占總人數不少于三分之二的權利主體已簽訂搬遷補償安置協議;

(3)拆除范圍內用地包含多個地塊的,符合上述規定的地塊總用地面積應當不少于拆除范圍用地面積的80%;

(4)屬于舊村莊改造用地,農村集體經濟組織以及不少于三分之二的村民或戶代表已簽訂搬遷補償安置協議。

對政府裁決不服的,可依法申請行政復議或提起行政訴訟。當事人在法定期限內不申請行政復議或提起行政訴訟且不履行裁決的,由作出裁決的人民政府申請人民法院強制執行。

縣級以上人民政府進行裁決前,應當先進行調解。

(十)強化項目實施監管。

17. 實行項目協議監管。各地要建立改造項目協議監管和多部門聯合監管機制。對于產業類改造項目,可將產業準入條件、投產時間、投資強度、產出效率和節能環保、股權變更約束等要求納入項目監管協議。對于改造主體不依規依約實施改造的,市縣級人民政府應責令改造主體限期整改,拒不整改的可由原批準單位撤銷對改造方案的批復,并將企業失信行為納入信用記錄向社會公布,依法限制改造主體參與其他“三舊”改造項目。

18. 發揮政府補位作用。對于市場主導的拆除重建類改造項目,市場主體已征得第16點規定比例的原權利主體同意,但項目仍難以推進,在政府規定的期限內無法與所有原權利主體達成搬遷補償協議的,該市場主體可申請將項目轉為由政府主導的方式推進。市縣級人民政府可在現有工作基礎上繼續推進土地、房產征收(收回)工作,并對經核定的市場主體前期投入費用予以合理補償。

19. 實行信息全流程公開。各地要以信息公開為抓手,建立有效的風險防控體系,打造“三舊”改造陽光工程,嚴防廉政風險。將“三舊”改造標圖建庫、項目確認、規劃計劃編制、改造方案及用地審批、簽訂監管協議、土地供應、地價款核算、稅費繳交、竣工驗收等各事項的標準和辦事流程納入政府信息主動公開范圍。對具體“三舊”改造項目的審批結果應依法依規及時公開。

四、工作要求

(十一)強化市縣政府主體責任。市縣政府要充分認識“三舊”改造的重大意義,切實履行主體責任。建立完善由政府牽頭的“三舊”改造工作協調機制和容錯糾錯機制,主要負責人要親自抓,督促相關部門各司其職、各負其責,合力推進“三舊”改造工作。針對“三舊”改造重點區域,要組織公安、自然資源、生態環境、住房城鄉建設、市場監管、稅務等部門加大聯合執法力度,堅決清理各種違法違規生產經營行為,強力推進違法用地、違法建設治理工作。

(十二)強化協同推進合力。各有關部門要明確分工,落實“三舊”改造工作責任。自然資源部門負責統籌推進“三舊”改造工作,重點做好標圖建庫、規劃用地管理、不動產登記等工作,加強政策解讀和宣傳。住房城鄉建設部門(城市管理綜合執法部門)負責“三舊”改造涉及違法建設治理、市政配套設施建設監督、歷史建筑保護利用等工作。工業和信息化部門負責對制造業企業“畝均效益”進行綜合評價及倒逼促改、引導村級工業園升級改造等工作。財政部門負責建立資金統籌機制,制定完善土地出讓收入分配使用、“工改工”項目及公益性項目財政獎補等政策。農業農村部門負責指導農村集體經濟組織做好集體資產管理。文化和旅游部門負責對“三舊”改造中的不可移動文物做好保護及活化利用工作。地方金融監管部門負責制定金融支持政策,采取多種手段拓展改造項目融資渠道。稅務部門負責落實“三舊”改造稅收指引,加強稅收政策解讀和宣傳,研究解決“三舊”改造稅收實務問題。發展改革、公安、人力資源和社會保障、生態環境、交通運輸、衛生健康等部門在各自職責范圍內做好“三舊”改造倒逼促改和實施監管工作。各地應結合本地機構設置情況合理確定上述職責的承擔單位。

本意見自2019年9月30日起施行,有效期5年。各地級以上市人民政府要結合實際,制定落實本文件的具體實施細則,并報省自然資源廳備案。

廣東省人民政府

2019年8月28日

木乃伊迷城客服
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